救楼市的牌，明着打了！

目前的策略主要是将债务转移。昨天，住建部召开新闻发布会，对房地产救市措施进行了总结和补充，这意味着常规救市手段已基本出完。

现在来看，房地产救市的目标是高层在9月底会议上提出的“去库存，让房地产市场停止下跌”。主要手段包括三个方面：一是央行和高层推动银行为开发商提供资金周转，确保保交楼以稳定楼市供给；二是刺激居民购房，通过“四个取消、四个降低”和“两个增加”中的货币化安置等措施；三是鼓励地方政府购房，通过结构性货币工具给商业银行优惠，或使用专项债购买房产。

整个救市框架旨在从供需两端稳定市场。供给端通过“白名单”向开发商提供资金支持，需求端则通过居民和地方政府的购房行为来增加买方力量。然而，今年的救市重心似乎更偏向于需求端，不断通过降首付、降利率、取消限购以及鼓励地方政府购房等方式扩大买方力量，本质上是在进行债务转移。

房地产去库存需要把房子卖出去，房子从开发商手中转移到购房者手中时，债务也随之转移。因此，救市的核心思路是尽量为开发商提供资金支持，稳住基本盘，然后寻找买家，将债务转移出去。如果找不到买家，就创造新的需求。

这次发布会上提到的两项新举措也体现了这一思路：“白名单”的贷款规模扩大至4万亿，以确保开发商的资金链不断；同时计划进行100万套城中村改造和危旧房改造，借助货币化安置创造新的需求。

然而，这些措施能否有效阻止房地产市场的下跌仍存疑虑。首先，虽然4万亿的输血看似不少，但实际新增额度仅为1.67万亿，在庞大的房地产市场中作用有限。更重要的是，如何解决银行不愿贷款给开发商的问题才是关键。数据显示，银行对于优质项目愿意放贷，但对于不优质的项目即使有零利率资金也不愿冒险。

其次，当前环境与2015年到2018年的棚改时期不同。当时房价上涨且居民有加杠杆的空间，而现在房价走低，居民杠杆率已经很高。因此，即便推出100万户的棚改计划，其效果可能也难以达到预期。

综上所述，通过增加开发商融资和货币化安置的方式创造新的买盘虽能在逻辑上支撑楼市，但在当前环境下，整体效果可能有限。后续还需进一步发力，特别是在需求端，无论是居民还是地方国企，都需要在价格走低的情况下主动负债购房，否则市场难以快速稳定。